قانون پیشفروش ساختمان با هدف ایجاد شفافیت در معاملات، حمایت از حقوق خریداران و پیشگیری از وقوع اختلافات و کلاهبرداری در معاملات املاک تصویب شده است. بر اساس این قانون، پیشفروشنده تنها در صورتی مجاز به پیشفروش واحد ساختمانی است که شرایط قانونی لازم را داشته باشد و قرارداد در قالب سند رسمی یا مطابق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنظیم شود . همچنین بر اساس قانون جدید، برای هر واحد پیشفروش شده، شناسه یکتا صادر میشود که نقش مهمی در شناسایی و جلوگیری از معاملات معارض دارد.
در این مقاله به صورت مفصل به تشریح قانون پیش فروش ساختمان و تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این قانون خواهیم پرداخت.
قانون پیش فروش ساختمان
قبل از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، پیرامون بحث پیش فروش ساختمان، اختلافات عدیده ای به وجود آمد که منجر به طرح پرونده در محاکم حقوقی و کیفری گردید. به همین دلیل قانونگذار نسبت به تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 و آیین نامه اجرایی آن در سال 1393 اقدام نمود. در حال حاظر جدید ترین قانونی که قانون پیش فروش را تحت شعاع خود قرار داده است، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این قانون به صورت جدی تغییر و تحول بسیاری را در پیش فروش و پیش خرید ساختمان ایجاد نموده است.
حتما بخوانید: نمونه قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
مهمترین مواد قانون پیشفروش ساختمان
قانون پیشفروش ساختمان از مهمترین قوانین حوزه معاملات املاک است که با هدف ایجاد امنیت حقوقی، جلوگیری از معاملات معارض و حمایت از حقوق پیشفروشنده و پیشخریدار تصویب شده است. هرچند تمامی مواد این قانون در جای خود اهمیت دارند، اما برخی از آنها نقش اساسیتری در تنظیم روابط قراردادی طرفین ایفا میکنند.
شناسایی قرارداد پیشفروش
ماده نخست، نقطه آغاز قانون پیشفروش ساختمان است و مشخص میکند چه قراردادهایی مشمول مقررات این قانون هستند. اهمیت این ماده در آن است که با تعیین قلمرو قانون، امکان خروج برخی قراردادها از شمول مقررات حمایتی را از بین میبرد.
با اصلاحات ایجادشده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دامنه مقررات پیشفروش نسبت به گذشته توسعه یافته است. در نتیجه، قانونگذار تلاش کرده است قراردادهایی را که از نظر ماهیت، آثار اقتصادی پیشفروش را ایجاد میکنند نیز تحت پوشش مقررات ثبتی قرار دهد و از انعقاد قراردادهایی با عناوین متفاوت اما آثار مشابه جلوگیری کند.
مهمترین ماده قرارداد پیشفروش
در عمل، ماده ۲ را میتوان مهمترین ماده قانون پیشفروش ساختمان دانست؛ زیرا اطلاعاتی را که باید در قرارداد درج شود مشخص میکند.
هرچه اطلاعات قرارداد کاملتر باشد، احتمال بروز اختلاف کمتر خواهد شد. از جمله اطلاعات مهمی که باید در قرارداد درج شود عبارت است از:
- مشخصات کامل طرفین
- مشخصات ملک و پروژه
- اوصاف واحد مورد پیشفروش
- مبلغ قرارداد
- نحوه پرداخت ثمن
- زمان تحویل ساختمان
- زمان تنظیم سند رسمی
- حقوق و تعهدات طرفین
- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از مهمترین نوآوریهای قانون پیشفروش، تأکید بر تنظیم رسمی قرارداد است.
قانونگذار با این رویکرد تلاش کرده است از فروش مکرر یک واحد ساختمانی جلوگیری کند. هنگامی که قرارداد در چارچوب نظام ثبت رسمی منعقد میشود، امکان نظارت بر انتقال حقوق مربوط به هر واحد افزایش یافته و امنیت حقوقی طرفین نیز بیشتر خواهد شد. اصلاحات قانون الزام نیز همین سیاست را تقویت کرده و نقش ثبت رسمی را در معاملات اموال غیرمنقول بیش از گذشته پررنگ ساخته است.
حتما بخوانید: جرم پیش فروش آپارتمان
اختلاف در اوصاف ساختمان
در پروژههای ساختمانی ممکن است پس از پایان عملیات ساخت، مشخص شود که واحد تحویلشده با آنچه در قرارداد توافق شده تفاوت دارد.
برای مثال:
- متراژ واقعی کمتر یا بیشتر از مقدار توافقشده باشد؛
- مصالح مصرفی با قرارداد مطابقت نداشته باشد؛
- امکانات وعده دادهشده اجرا نشده باشد؛
- محل پارکینگ یا انباری تغییر کرده باشد.
در چنین شرایطی، ماده ۹ راهکارهای قانونی لازم را برای مطالبه حقوق پیشخریدار پیشبینی کرده و حسب مورد امکان مطالبه خسارت، الزام به انجام تعهد یا استفاده از سایر ضمانت اجراهای قانونی وجود خواهد داشت.
خسارت تأخیر در تحویل
یکی از رایجترین اختلافات پروژههای ساختمانی، تأخیر در تحویل واحد است.
قانونگذار با پیشبینی این ماده، اصل مسئولیت پیشفروشنده را در صورت تأخیر پذیرفته است؛ مگر اینکه وی ثابت کند تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار او بوده است. به همین دلیل، توصیه میشود میزان وجه التزام و خسارت تأخیر به صورت دقیق در قرارداد تعیین شود تا در زمان بروز اختلاف، نیازی به اثبات میزان خسارت واقعی نباشد.
انتقال سند رسمی
هدف نهایی هر قرارداد پیشفروش، انتقال مالکیت رسمی واحد ساختمانی است.
اگر پیشفروشنده پس از تکمیل پروژه و فراهم شدن شرایط قانونی از حضور در دفترخانه یا انتقال سند خودداری کند، پیشخریدار میتواند از طریق مراجع قضایی الزام وی به تنظیم سند رسمی را درخواست کند. در عمل، بخش قابل توجهی از دعاوی ناشی از پیشفروش، مربوط به همین موضوع است.
حل اختلاف
قانونگذار برای اختلافات ناشی از قرارداد پیشفروش نیز مقرراتی پیشبینی کرده است. گرچه بسیاری از اختلافات در دادگاههای عمومی حقوقی مطرح میشود، اما طرفین میتوانند در حدود قوانین،درباره شیوه حل اختلاف نیز توافق کنند.
پیشبینی روش مناسب حل اختلاف، به ویژه در پروژههای بزرگ ساختمانی، میتواند موجب کاهش زمان رسیدگی و هزینههای دادرسی شود.
تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر قانون پیشفروش
تصویب قانون الزام را باید مهمترین تحول حقوق ثبت در سالهای اخیر دانست. این قانون، بدون آنکه اصل فلسفه قانون پیشفروش ساختمان را تغییر دهد، شیوه اجرای آن را متحول کرده است. از مهمترین آثار این قانون میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- تقویت جایگاه ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش
- ایجاد ارتباط میان فرآیند پیشفروش و سامانههای ثبت الکترونیکی
- کاهش امکان معاملات معارض
- شفافتر شدن وضعیت حقوقی پروژههای ساختمانی
- افزایش امنیت سرمایهگذاری در بخش ساختمان
- اصلاح برخی مواد قانون پیشفروش و هماهنگی آن با نظام جدید ثبت رسمی
در واقع، اگر قانون پیشفروش ساختمان را قانون ماهوی این حوزه بدانیم، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را باید مکمل اجرایی و ثبتی آن دانست؛ قانونی که تلاش کرده است اجرای مقررات پیشفروش را با فناوریهای نوین و نظام یکپارچه ثبت اسناد هماهنگ کند.
حتما بخوانید: بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان
هیچ قانونی بدون آییننامه اجرایی نمیتواند به طور کامل اهداف خود را محقق کند. قانون پیشفروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. یکی از مهمترین مقررات اجرایی در این حوزه، آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان است که نحوه تنظیم قراردادهای پیشفروش، مدارک مورد نیاز، تکالیف دفاتر اسناد رسمی و تشریفات قانونی تنظیم سند را تبیین میکند. هدف اصلی این آییننامه، ایجاد وحدت رویه در تنظیم قراردادها و کاهش اختلافات ناشی از نقص اسناد و مدارک است.
پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آییننامههای جدیدی نیز به تصویب رسید که نقش مهمی در اجرای مقررات پیشفروش ایفا میکنند. مهمترین آنها آییننامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این آییننامه نحوه تبادل اطلاعات میان شهرداریها، مراجع صدور پروانه ساختمانی، سازمان ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی را مشخص کرده و زمینه اجرای الکترونیکی فرآیند پیشفروش را فراهم کرده است.
کلام پایانی
با توجه به اینکه تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تاثیر مستقیم بر قانون پیش فروش داشته است، لذا بهتر است چنانچه قصد پیش فروش یا پیش خرید ملکی را دارید، حتما با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
سولات متداول
اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نشود، جرم است؟
اگر پیش فروشنده جهت تنظیم قرارداد رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند، آیا می توان او را از طریق مراجع قضایی الزام نمود؟
