در مشارکت در ساخت، مالک، زمین یا ساختمان قدیمی را به عنوان آورده وارد قرارداد میکند و سازنده نیز با تأمین سرمایه، دانش فنی، مدیریت پروژه و اجرای عملیات ساختمانی، در احداث بنای جدید مشارکت میکند. نتیجه این همکاری، ایجاد ساختمانی جدید است که مطابق توافق، میان طرفین تقسیم میشود. تجربه پروندههای متعدد در محاکم نشان میدهد بسیاری از دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت، نه به دلیل سوءنیت طرفین، بلکه به علت تنظیم قراردادهای ناقص، استفاده از نمونه قراردادهای عمومی یا بیتوجهی به جزئیات حقوقی شکل میگیرند. قراردادی که در ابتدا با هدف تسهیل همکاری تنظیم شده است، ممکن است در صورت پیشبینی نکردن شرایط مختلف، به منشأ اختلافات پیچیده و پرهزینه تبدیل شود.
در ادامه این مقاله، ضمن بررسی مهمترین نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت، نقش وکیل در تنظیم، بررسی و پیگیری دعاوی ناشی از این قراردادها نیز مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی است که به موجب آن مالک یک یا چند ملک، زمین یا ساختمان قدیمی خود را به عنوان آورده وارد پروژه میکند و در مقابل، سازنده متعهد میشود با هزینه، تخصص، تجهیزات و مدیریت خود، عملیات ساخت یا نوسازی را انجام دهد. پس از تکمیل پروژه، واحدهای احداثشده یا منافع حاصل از آن مطابق درصدهای تعیینشده در قرارداد میان طرفین تقسیم میشود.
از منظر حقوقی، قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً مجموعهای از تعهدات متقابل را ایجاد میکند. مالک متعهد میشود ملک را برای اجرای پروژه در اختیار سازنده قرار دهد و اقدامات لازم برای انتقال حقوق قراردادی، همکاری در اخذ اسناد و حضور در مراجع اداری را انجام دهد. در مقابل، سازنده موظف است عملیات ساختمانی را مطابق مشخصات فنی، زمانبندی و سایر شروط قرارداد به پایان برساند.
حتما بخوانید: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قانون جدید قرارداد مشارکت در ساخت
بعد از تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان نیز دچار تغییرات عمده ای گردید.
در قراردادهای مشارکت در ساخت با توافق مالک و سازنده ممکن است در ابتدای تنظیم قرارداد یا در طول اجرای پروژه، قسمتی از مالکیت ملک یا زمین به سازنده منتقل شود. لذا به علت اینکه یکی از آثار قراردادهای مشارکت در ساخت انتقال ملکیت می باشد، طرفین باید قرارداد خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به استناد ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ثبت نمایند.
قراردادهای مشارکت در ساخت قبل از تصویب قانون جدید
این قراردادها در زمان حاکمیت قانون الزام به ثبت رسمی تنظیم نشده و اصولا به صورت عادی منعقد شده است، این ونوع از قراردادها باید در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی(ساغر) به ثبت برسند. این دسته از قراردادها باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساغر، به ثبت برسند، در غیراینصورت این اشخاص از حمایت قانونگذار برخوردار نخواهد شد.
قراردادهای مشارکت در ساخت در زمان اجرای قانون جدید
مطابق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازنده و مالک مکلف می باشند قرارداد مشارکت در ساخت را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند. البته اخذ شناسه یکتا جهت قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان الزامی می باشد که طرفین باید این شناسه یکتا را از دفاتر اسناد رسمی بر اساس تقسیم نامه دریافت نمایند.
ضمانت اجرای عدم ثبت قراداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
درصورتی که مالک یا سازنده نسبت به تنظیم قراداد از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناداقدام ننمایند، مورد حمایت قانونگذار نخواهند بود.
- ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد مشارکت در ساخت عبارت اند از:
- عدم امکان طرح دعاوی مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی
- عدم استماع دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط در رابطه قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی
حتما بخوانید: نمونه وکالت کاری و اداری مشارکت در ساخت
چرا قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد؟
برخلاف تصور برخی افراد، مهمترین سرمایه در پروژههای مشارکت در ساخت، صرفاً زمین یا سرمایه نقدی نیست؛ بلکه قرارداد مهمترین ابزار حفظ حقوق طرفین است. اگر قرارداد بهدرستی تنظیم شود، بسیاری از اختلافاتی که بعدها در پروژه ایجاد میشود، از ابتدا قابل پیشگیری خواهد بود.
در عمل، اختلافات ناشی از مشارکت در ساخت معمولاً حول موضوعاتی مانند تأخیر در اجرای پروژه، افزایش هزینههای ساخت، تغییر مشخصات فنی ساختمان، تقسیم واحدها، انتقال سهم سازنده به اشخاص ثالث، عدم پرداخت خسارت، فسخ قرارداد یا نحوه تحویل پروژه شکل میگیرد. نبود پیشبینی دقیق برای این موارد، باعث میشود اختلافات به دعاوی طولانی و پرهزینه در دادگاه منجر شود.
ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت
هر قرارداد مشارکت در ساخت، صرفنظر از نوع پروژه یا ارزش ملک، باید بر پایه ارکان مشخصی تنظیم شود. نبود یا ابهام در هر یک از این ارکان، میتواند در آینده منشأ اختلافات جدی باشد.
مهمترین ارکان این قرارداد عبارتاند از:
میزان آورده هر یک از طرفین
در قرارداد باید به روشنی مشخص شود که آورده مالک چیست و سازنده چه تعهدات مالی و اجرایی بر عهده دارد. هرگونه ابهام در این بخش، ممکن است در پایان پروژه موجب اختلاف در تقسیم منافع شود.
نحوه تقسیم واحدها
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد، تعیین سهم هر یک از طرفین از واحدهای احداثی است. علاوه بر درصد مشارکت، لازم است نحوه انتخاب واحدها، پارکینگها، انباریها و سایر مشاعات نیز بهصورت دقیق تعیین شود.
زمانبندی اجرای پروژه
شروع عملیات، مدت اخذ مجوزها، زمان اجرای اسکلت، سفتکاری، نازککاری و تحویل نهایی پروژه باید دارای جدول زمانی مشخص باشد. همچنین آثار حقوقی تأخیر در هر مرحله نیز باید در قرارداد پیشبینی شود.
تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
بسیاری تصور میکنند که پس از امضای قرارداد، نقش مالک تنها تحویل ملک به سازنده است؛ در حالی که مالک نیز تا پایان پروژه تعهدات متعددی بر عهده دارد و عدم انجام هر یک از آنها میتواند موجب تأخیر در اجرای پروژه یا حتی مسئولیت جبران خسارت شود.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
تحویل ملک در موعد مقرر
مالک باید ملک را در تاریخ تعیینشده و با همان اوصافی که در قرارداد ذکر شده است، در اختیار سازنده قرار دهد. اگر ملک در تصرف شخص دیگری باشد یا تخلیه آن به تأخیر بیفتد، ممکن است اجرای پروژه با مشکل مواجه شود و مسئولیت خسارات ناشی از این تأخیر بر عهده مالک قرار گیرد.
همکاری در اخذ مجوزها
هرچند معمولاً اخذ پروانه ساختمانی بر عهده سازنده قرار میگیرد، اما مالک نیز موظف است در مراجعات به شهرداری، اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع ذیصلاح همکاری لازم را انجام دهد. عدم حضور مالک برای امضای اسناد یا ارائه مدارک موردنیاز، میتواند روند اجرای پروژه را متوقف کند.
خودداری از ایجاد مانع در اجرای پروژه
مالک نباید پس از تحویل ملک، بدون مجوز قراردادی در امور اجرایی پروژه دخالت کند یا اقداماتی انجام دهد که مانع اجرای تعهدات سازنده شود. البته این موضوع به معنای سلب حق نظارت مالک نیست و وی همچنان میتواند بر اجرای صحیح قرارداد نظارت داشته باشد.
انتقال سهم سازنده مطابق قرارداد
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، انتقال بخشی از مالکیت زمین به سازنده بهصورت مرحلهای و همزمان با پیشرفت عملیات ساختمانی انجام میشود. در چنین شرایطی، مالک موظف است پس از تحقق شرایط مقرر در قرارداد، نسبت به انتقال سهم سازنده اقدام کند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات سازنده معمولاً گستردهتر از تعهدات مالک است؛ زیرا مسئولیت اجرای پروژه، مدیریت عملیات ساختمانی و تأمین هزینههای ساخت بر عهده او قرار دارد.
تأمین هزینههای ساخت
اصل بر این است که سازنده تمامی هزینههای اجرای پروژه را مطابق قرارداد پرداخت کند؛ از جمله هزینه تهیه مصالح، دستمزد عوامل اجرایی، بیمه کارگران، هزینههای فنی، عوارض و سایر مخارج مرتبط، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را پیشبینی کرده باشند.
اجرای پروژه مطابق مشخصات فنی
سازنده مکلف است ساختمان را مطابق نقشههای مصوب، مشخصات فنی، کیفیت مصالح و استانداردهای مندرج در قرارداد احداث کند. استفاده از مصالح بیکیفیت یا کاهش استانداردهای اجرایی، میتواند موجب مسئولیت قراردادی و حتی مطالبه خسارت از سوی مالک شود.
رعایت زمانبندی پروژه
یکی از مهمترین تعهدات سازنده، اتمام پروژه در مهلت مقرر است. تأخیر در تحویل ساختمان علاوه بر ایجاد خسارت مالی برای مالک، ممکن است موجب اعمال وجه التزام یا سایر ضمانت اجراهای قراردادی شود.
نحوه تعیین سهم مشارکت در ساخت
یکی از نخستین پرسشهایی که در زمان تنظیم قرارداد مطرح میشود، این است که سهم مالک و سازنده چگونه تعیین میشود. برخلاف تصور رایج، هیچ درصد ثابتی برای مشارکت در ساخت وجود ندارد و سهم هر یک از طرفین با توجه به شرایط پروژه تعیین میشود. به همین دلیل ممکن است در یک منطقه، سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد، اما در پروژهای دیگر همین نسبت کاملاً متفاوت تعیین شود.
بهتر است قبل از امضای قرارداد، ارزش ملک و هزینه ساخت توسط کارشناسان متخصص ارزیابی شود تا درصد مشارکت بر مبنای واقعیتهای اقتصادی پروژه تعیین گردد.
حتما بخوانید: تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش
اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
بررسی پروندههای قضایی نشان میدهد که بسیاری از اختلافات، ناشی از اشتباهاتی است که در زمان تنظیم قرارداد رخ دادهاند. برخی از رایجترین این اشتباهات عبارتاند از:
- استفاده از نمونه قراردادهای آماده بدون تطبیق با شرایط پروژه
- مشخص نکردن کیفیت مصالح و تجهیزات ساختمانی
- تعیین نکردن ضمانت اجرای مناسب برای تأخیر در ساخت
- پیشبینی نکردن وضعیت افزایش هزینههای ساخت
- انتقال زودهنگام سهم مالکیت به سازنده بدون اخذ تضمین کافی
- مشخص نکردن تکلیف حوادث قهری، تغییر قوانین یا مشکلات اداری
- ابهام در نحوه تقسیم واحدها، پارکینگها و انباریها
کلام پایانی
قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مهمترین قراردادهای حوزه املاک است و ارزش مالی بالای این پروژهها، لزوم تنظیم دقیق و اصولی آن را دوچندان میکند. بسیاری از اختلافاتی که سالها در دادگاهها ادامه پیدا میکنند، نتیجه ابهامها یا نواقصی هستند که هنگام تنظیم قرارداد مورد توجه قرار نگرفتهاند.
تنظیم قراردادی جامع، متناسب با ویژگیهای هر پروژه و پیشبینی راهکارهای مناسب برای مدیریت اختلافات، میتواند از بروز خسارتهای سنگین جلوگیری کند و امنیت حقوقی مالک و سازنده را افزایش دهد. به همین دلیل، استفاده از خدمات وکیل قراردادهای مشارکت در ساخت پیش از امضای قرارداد، اقدامی پیشگیرانه و سرمایهگذاری هوشمندانه برای حفظ منافع طرفین به شمار میآید.
سوالات متداول
آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید حتماً رسمی باشد؟
آیا سازنده میتواند بدون اجازه مالک پروژه را به شخص دیگری واگذار کند؟
اگر سازنده پروژه را نیمهکاره رها کند، مالک چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
