قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهای حوزه املاک است که در آن مالک، زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز با تأمین سرمایه، تخصص و اجرای عملیات ساختمانی، پروژه را تکمیل میکند. یکی از اساسیترین موضوعاتی که باید در این قرارداد بهصورت دقیق و شفاف تعیین شود، نحوه تقسیم واحدهای احداثی میان مالک و سازنده است. تجربه نشان داده است که بخش قابل توجهی از اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل ابهام در نحوه تقسیم واحدها یا تغییر شرایط پروژه پس از اخذ پروانه ساختمانی به وجود میآید.
در این مقاله، ضوابط حقوقی و روشهای متداول تقسیم واحدها را بررسی میکنیم.
اهمیت تعیین نحوه تقسیم واحدها
توافق بر سر درصد مشارکت، پایان کار طرفین نیست. حتی اگر سهم مالک و سازنده بهصورت ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ مشخص شده باشد، باز هم لازم است معلوم شود که هر یک از طرفین مالک کدام واحدها خواهند بود.
در صورتی که این موضوع به آینده موکول شود یا بهصورت کلی در قرارداد درج گردد، احتمال اختلاف در زمان پایان پروژه بسیار افزایش خواهد یافت؛ زیرا ارزش واحدهای مختلف یک ساختمان معمولاً یکسان نیست.
آیا تقسیم واحدها صرفاً بر اساس متراژ انجام میشود؟
پاسخ منفی است.
یکی از اشتباهات رایج این است که تصور شود هر طرف باید صرفاً به نسبت سهم خود، متراژ دریافت کند. در حالی که در عمل، ارزش اقتصادی واحدها ملاک اصلی است. ممکن است دو واحد متراژ یکسانی داشته باشند اما به دلیل قرار گرفتن در طبقات مختلف، جهت مناسب، نورگیری بهتر، چشمانداز مطلوب یا امکانات بیشتر، قیمت متفاوتی داشته باشند. به همین دلیل، تقسیم واحدها باید به گونهای انجام شود که ارزش سهم هر یک از طرفین با درصد مشارکت آنان هماهنگ باشد.
حتما بخوانید: نمونه کامل قرارداد مشارکت درساخت
عوامل مؤثر در ارزش هر واحد
در زمان تقسیم واحدها معمولاً عوامل متعددی مورد توجه قرار میگیرد، از جمله:
- طبقه قرارگیری واحد
- موقعیت شمالی یا جنوبی
- میزان نورگیری
- چشمانداز و ویو
- تعداد و محل پارکینگ
- انباری
- تراس یا فضای اختصاصی
- متراژ مفید
- کیفیت دسترسی و موقعیت واحد در ساختمان
مجموع این عوامل میتواند باعث شود ارزش دو واحد هممتراژ با یکدیگر تفاوت قابل توجهی داشته باشد.
روشهای متداول تقسیم واحدها
یکی از روشهای رایج آن است که طرفین از همان ابتدای قرارداد، واحدهای متعلق به هر شخص را تعیین کنند. در این حالت، شماره واحدها، پارکینگ و انباری نیز بهصورت دقیق در قرارداد درج میشود. این روش زمانی مناسب است که نقشه معماری و مشخصات پروژه تا حد زیادی مشخص باشد.
روش دیگر، تقسیم بر اساس ارزش واحدها پس از تهیه نقشه نهایی است. در این شیوه، ابتدا ارزش نسبی هر واحد با در نظر گرفتن ویژگیهای آن تعیین میشود و سپس سهم مالک و سازنده بر اساس درصد مشارکت میان آنها توزیع میشود. این روش از نظر عملی، عادلانهتر بوده و در پروژههای حرفهای بیشتر مورد استفاده قرار میگیرد.
گاهی نیز طرفین توافق میکنند که پس از اخذ پروانه ساختمانی و مشخص شدن تعداد و مشخصات واحدها، تقسیم با توافق مشترک یا بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام شود. درج چنین شرطی میتواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
چگونگی تقسیم واحدهای ساخته شده
- اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا 10 طبقه باشد و سهم مالک 50 درصد و سهم سازنده 50 درصد، در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی 2،4،6،8 متعلق به سازنده و طبقات فرد یعنی 3،5،7 متعلق به مالک تقسیم می شود.
- اگر تعداد طبقات ساختمان زوج باشد مثلا 10 طبقه باشد و سهم مالک 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد، در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی 2،4،6،8، متعلق به سازنده و 1،3،5،7،9 متعلق به مالک است.
- اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا 9 طبقه باشد و سهم مالک 50 درصد و سهم سازنده 50 درصد باشد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی 2،4،6،8 متعلق به مالک و طبقات زوج یعنی 3،5،7،9 متعلق به مالک و طبقه اول بین سازنده و مالک تقسیم می شود.
- اگر تعداد طبقات ساختمان فرد باشد مثلا 9 طبقه باشد و سهم مالک 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد باشد در این حالت بر اساس عرف ساخت و ساز طبقات زوج یعنی 2،4،6،8 متعلق به مالک و طبقات زوج یعنی 3،5،7،9 متعلق به مالک و طبقه اول بین سازنده و مالک تقسیم می شود.
اگر تعداد واحدها تغییر کند چه میشود؟
در برخی پروژهها ممکن است پس از اخذ پروانه ساختمانی یا در جریان ساخت، تعداد واحدهای قابل احداث نسبت به پیشبینی اولیه تغییر کند. همچنین ممکن است متراژ برخی واحدها افزایش یا کاهش یابد.
در چنین شرایطی، اگر قرارداد درباره نحوه تعدیل سهم طرفین ساکت باشد، اختلافات جدی ایجاد خواهد شد. به همین دلیل، توصیه میشود در قرارداد پیشبینی شود که در صورت تغییر تعداد واحدها، زیربنا یا ارزش پروژه، سهم هر یک از طرفین بر چه مبنایی اصلاح خواهد شد.
پارکینگ و انباری چگونه تقسیم میشوند؟
پارکینگ و انباری از مهمترین موضوعاتی هستند که نباید بهصورت کلی درباره آنها توافق شود. بهترین روش آن است که شماره هر پارکینگ و انباری متعلق به هر واحد، در قرارداد یا پیوست آن مشخص شود.
در غیر این صورت، ممکن است پس از پایان پروژه، اختلاف بر سر انتخاب پارکینگهای بهتر یا انباریهای بزرگتر ایجاد شود.
حتما بخوانید: وکیل متخصص در امور مشارکت در ساخت
نکات مهم در تنظیم قرارداد
در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، بهتر است علاوه بر تعیین درصد مشارکت، موضوعات زیر نیز بهطور شفاف مشخص شود:
- واحدهای اختصاصیافته به هر یک از طرفین.
- وضعیت پارکینگ و انباری هر واحد.
- نحوه تقسیم در صورت تغییر نقشه یا تعداد واحدها.
- مرجع حل اختلاف در صورت عدم توافق درباره تقسیم.
- امکان یا عدم امکان جابهجایی واحدها با توافق طرفین.
- نحوه جبران اختلاف ارزش واحدها در صورت لزوم.
هرچه این موارد دقیقتر تنظیم شوند، احتمال بروز اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
نمونه تقسیم نامه مشارکت در ساخت
تقسیمنامه واحدهای احداثی
این تقسیمنامه در تاریخ ………… میان اشخاص زیر تنظیم گردید:
طرف اول (مالک): آقای/خانم …………….. فرزند …………….. دارای کد ملی ……………..
طرف دوم (سازنده): آقای/خانم/شرکت ……………دارای کد ملی/شناسه ملی ……………………
با عنایت به قرارداد مشارکت در ساخت مورخ …………. و پس از اخذ پروانه ساختمانی و نهایی شدن نقشههای مصوب، طرفین با رضایت کامل، نسبت به تقسیم واحدهای احداثی به شرح زیر توافق نمودند.
واحدهای متعلق به مالک
طرفین توافق نمودند که مالک، مالکیت اختصاصی واحدهای زیر را دارا باشد:
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
واحدهای متعلق به سازنده
طرفین توافق نمودند که سازنده مالک اختصاصی واحدهای زیر باشد:
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
واحد شماره ………. واقع در طبقه ………. به مساحت تقریبی ………. مترمربع به همراه پارکینگ شماره ………. و انباری شماره ……….
این تقسیمنامه در ………. ماده و در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم و پس از امضای طرفین، جزء لاینفک قرارداد مشارکت در ساخت محسوب شده و برای طرفین و قائممقام قانونی آنان لازمالاتباع است.
نکته مهم: با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و الزامی شدن شناسه یکتا در خصوص قرارداد های مشارکت در ساخت، نحوه تقسیم دستخوش تغییرات عمده ای گردیده است، در این خصوص مقاله دریافت شناسه یکتا را در با کلیک بر روی لینک مذکور مطالعه نمایید.
حتما بخوانید: تاثیر فسخ قرارداد مشارکت بر قرارداد پیش فروش
کلام پایانی
تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، صرفاً یک توافق ساده میان مالک و سازنده نیست، بلکه یکی از مهمترین ارکان این قرارداد محسوب میشود. بیتوجهی به ارزش واقعی واحدها، وضعیت پارکینگ و انباری، تغییرات احتمالی پروژه و نحوه تعدیل سهم طرفین، میتواند زمینهساز اختلافات سنگین و دعاوی قضایی شود. بنابراین، تنظیم دقیق قرارداد و پیشبینی تمامی فرضهای احتمالی، بهترین راه برای حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از مشکلات آینده است.
سوالات متداول
آیا تقسیم واحدها همیشه بر اساس متراژ انجام میشود؟
آیا میتوان واحدهای متعلق به هر طرف را از ابتدای قرارداد مشخص کرد؟
اگر پس از اخذ پروانه تعداد واحدها تغییر کند، تکلیف تقسیم چیست؟
