پس از تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، جهت صدور پروانه ساختمانی بابت قرادادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان، صدور شناسه یکتا الزامی گردید. شناسه یکتا برای قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کننده مالکیت و واحد مورد نظر می باشد.
در این مقاله، هر یک از مراحل فوق، از جمله نحوه صدور تأییدیه نقشه، شناسه یکتا (گواهی مالکیت)، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار، به طور جداگانه و با استناد به مقررات قانونی بررسی خواهد شد.
شناسه یکتا یا گواهی مالکیت شناسه یکتا چیست؟
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرآیند احداث ساختمان و انجام معاملات مربوط به پروژههای ساختمانی نسبت به گذشته دستخوش تغییرات اساسی شده است. بر اساس این قانون، هر شخصی که قصد احداث بنا را داشته باشد، مکلف است مراحل قانونی را به ترتیب و از طریق سامانههای الکترونیکی و به صورت برخط طی کند.
در نظام حقوقی پیشین، مالک یا متقاضی پس از دریافت دستور نقشه از مرجع صدور پروانه، میتوانست نسبت به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا پیشفروش واحدهای ساختمانی اقدام کند. اما در قانون جدید، انجام هر یک از این مراحل منوط به ثبت و تکمیل مرحله پیشین در سامانههای مربوط است و تمامی فرآیندها به صورت سیستمی و یکپارچه انجام میشود.
بر این اساس، برای کلیه ساختمانهای در حال احداث، مراحل زیر باید به ترتیب اجرا شود:
- صدور تأییدیه نقشه توسط مرجع صدور پروانه ساختمانی
- صدور شناسه یکتای ملک (گواهی مالکیت شناسه یکتا)
- صدور پروانه ساختمانی
- صدور گواهی پایان کار ساختمان
ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است. سازمان مکلف است درصورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌالیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسههای یکتای مذکور خواهد بود.
تبصره 1- مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره 2- سازمان مکلف است، ظرف شش ماه از تاریخ لازمالاجراشدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایانکاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
حتما بخوانید: تقسیم واحد در مشارکت در ساخت
صدور تاییدیه نقشه توسط مراجع صدور پروانه
متقاضی یا یکی از مالکین با مراجعه به شهرداری یا مراجع صادر کننده پروانه ساختمان درخواست نقشه تایید شده معماری را می نماید.مرجع صادر کننده پروانه نسبت به اصالت سنجی سند حدنگار ارائه شده توسط متقاضی و دریافت نقشه عرصه زمین از سازمان ثبت اسناد و املاک اقدام می نماید.
پس از پاسخ مثبت از استعلام، درخواست را در اختیار سازمان نظام مهندسی قرار می دهد. سازمان نظام مهندسی اطلاعات دریافتی را به مهندس نقشه بردار ارجاع می دهد، نقشه بردار، نقشه عرصه اصلاحی، نقشه معماری ساختمان، نقشه معماری هر واحد اختصاصی، نقشه معماری انباری ها و پارکینگ ها را بر اساس نقشه سند حدنگار طراحی و به سازمان نظام مهندسی ارائه می دهد. سازمان نظام مهندسی پس از بررسی نقشه ها سایر مدارک را در اختیار مرجع صادر کننده پروانه ساختمانی قرار می دهد. مرجع صدور پروانه نسبت به تاییدیه نقشه اقدام می نماید. پس از این موضوع و ارسال به سازمان ثبت اسناد و املاک، کد رهگیری ایجاد می شود. این کد از طریق پیامک در اختیار متقاضی و سایر مالکین قرار خواهد گرفت.
صدور شناسه یکتا
پس از صدور کد رهگیری، متقاضیان می توانند جهت اخذ شناسه یکتا به دو روش اقدام نمایند.
روش اول: تنظیم تقسیم نامه رسمی با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، کلیه مالکین جهت تنظیم تقسیم نامه به صورت حضوری به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و با تنظیم تقسیم نامه رسمی، در ازای هر واحد، شناسه یکتای اختصاصی تولید می گردد.
روش دوم: اخذ شناسه یکتا به صورت خودکاربری، در این روش اشخاص می تواند در خودکاربری خود در سامانه کاتب نسبت به دریافت شناسه یکتا اقدام نمایند. در این روش، نیازی به تنظیم تقسیم نامه و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نخواهد بود.
نمونه شناسه یکتا اختصاصی برای هر واحد
1405/042/01/01/01901/000156/01/001/0001/1
- عدد 1405 مربوط به سال می باشد
- عدد 042مربوط به واحد ثبتی می باشد
- عدد 01 مربوط به بخش ثبتی می باشد
- عدد 01 مربوط به ناحیه ثبتی می باشد
- عدد 01901 مربوط به پلاک ثبتی می باشد
- عدد000156 مربوط پلاک فرعی می باشد
- عدد 01 مربوط به بلوک واحد می باشد
- عدد 001 مروط به طبقه می باشد
- عدد 0001 مربوط به واحد می باشد
- عدد 1 مربوط به شماره پرونده می باشد
پس از صدور شناسه یکتا، مالکین می توانند با مراجعه به سامانه کاتب یا دفاتر اسناد رسمی، نسبت به دریافت گواهی مالکیت شناسه یکتا اقدام نمایند.
صدور پروانه ساختمانی توسط مراجع صدور پروانه
بعد از صدور شناسه یکتا از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مراجع صدور پروانه نسبت صدور پروانه ساختمانی اقدام خواهند نمود. شایان ذکر است که لازمه صدور پروانه ساختمانی، صدور شناسه یکتا می باشد و تا زمانی که شناسه یکتا صادر نشده باشد، امکان صدور پروانه ساختمانی وجود نخواهد داشت.
صدور پایان کار ساختمان
پس از پایان احداث ساختمان، مراجع صدور پروانه برای صدور گواهی پایان کار ساختمان اقدام خواهند نمود. این پایان کار توسط سرویس پایان کار به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال می گردد. با دریافت پایان کار، اماکن دریافت، صورتمجلس تفکیکی، تولید سند، امکان پذیر می باشد. بعد از تخصیص پلاک به هر واحد، شناسه یکتای اختصاصی آن واحد ابطال خواهد شد.
حتما بخوانید: تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قرارداد پیش فروش
کلام پایانی
با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تغییرات عمده ای در قوانین پیش فروش و مشارکت در ساخت رخ داده است. چنانچه قصد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان دارید یا ملکی را به مشارکت در ساخت واگذار می نمایید، حتما باید از قوانین جدید پیروی نمایید در غیراینصورت از حمایت قانونگذار برخوردار نخواهید شد.
سولات متداول
آیا اخذ شناسه یکتا اجباری می باشد؟
بله، اخذ شناسه یکتا جهت پیش فروش یا پیش خرید و مشارکت در ساخت اجباری می باشد.
یک نظر